ADR alto.
Ma quanto rende?
Tre numeri da leggere insieme per capire la gestione di una casa vacanza o di un B&B.
A cura di Auxilio Group · Guide per i proprietari
«Il mio appartamento si vende a 200 euro a notte». È un’informazione utile, ma non basta per capire se la gestione sta funzionando. Conta quante notti vendi, a quale prezzo effettivo e quanto costa erogare il soggiorno.
ADR: il prezzo medio delle notti vendute
ADR significa Average Daily Rate. Si calcola dividendo il ricavo da pernottamenti per il numero di notti vendute nello stesso periodo. Per un appartamento venduto come unità intera, l’unità di riferimento è una notte-appartamento; per una struttura a camere, una notte-camera.
Se vendi 20 notti e realizzi 4.000 euro di ricavi da pernottamenti, l’ADR è 200 euro. Le tariffe che hai esposto ma non hai venduto non entrano in questa media.
Usa sempre lo stesso perimetro: non mescolare pernottamenti con pulizie, imposta di soggiorno o servizi aggiuntivi. Specifica anche come tratti cancellazioni, rimborsi e commissioni. Altrimenti due medie possono sembrare confrontabili senza esserlo.
Occupazione: quante notti disponibili hai venduto?
L’occupazione è il rapporto tra notti vendute e notti disponibili. Se nel periodo l’appartamento è disponibile per 30 notti e ne vendi 20, l’occupazione è il 66,7%.
Le notti bloccate per uso personale o lavori incidono sul confronto. Annota i giorni effettivamente messi in vendita e mantieni un criterio costante: il calendario della proprietà non va confuso con l’intero calendario dell’anno.
RevPAR: collega prezzo e occupazione
Il RevPAR misura il ricavo da pernottamenti per unità-notte disponibile. Si ottiene dividendo quei ricavi per tutte le notti disponibili, oppure moltiplicando ADR per occupazione espressa in forma decimale.
| Metrica | Scenario A | Scenario B |
|---|---|---|
| Notti disponibili | 30 | 30 |
| Notti vendute | 20 | 15 |
| ADR | 200 € | 250 € |
| Ricavo pernottamenti | 4.000 € | 3.750 € |
| RevPAR | 133,33 € | 125 € |
Nello scenario B il prezzo medio è più alto, ma i ricavi sono inferiori. Questo non decide da solo quale gestione sia migliore: con meno soggiorni potrebbero esserci costi diversi. Per capire cosa resta serve anche il conto economico.
Le tre domande da fare al property manager
- Qual è il periodo del confronto? Un mese di alta domanda non va confrontato senza contesto con un mese di bassa stagione.
- Quante notti erano davvero disponibili? Uso personale e lavori possono cambiare il denominatore.
- Cosa comprende il ricavo? Tariffa alloggio, extra e imposte devono essere distinti.
Nel caso Palazzo Valguarnera raccontiamo il passaggio dell’ADR da 180 a 280 euro. È una metrica commerciale importante; occupazione, periodo e costi completano l’analisi.
Esempi numerici illustrativi, non previsioni di rendimento. Definizioni di riferimento: glossario STR: ADR e RevPAR.
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